İlteriş Kaan Barun*
Küresel konut piyasaları, barınma aracı olmaktan çıkıp finansal kırılganlığın merkezi haline dönüşmüştür. Bu dönüşüm, iki farklı ülke için zıt kriz dinamikleri yaratmaktadır. Dünyanın en büyük ekonomilerinden Çin, büyük konut stokları karşısında demografik daralma ve finansal güvensizliğin yarattığı talep daralmasıyla yüzleşmekte. Türkiye ise, yüksek enflasyona dayalı artan fiyatlar ve arz yetersizliği mitine rağmen, konutun kentsel ihtiyaçlar ve istihdam alanlarına mekânsal açıdan uyumsuz dağılımı nedeniyle derinleşen eşitsizlik sorunu yaşamaktadır.
İlk bakıldığında zıt gibi duran bu iki farklı kavram, krizin temel sorununun en nihayetinde niceliksel noksanlıktan çok arz ve talebin sosyo-mekânsal rasyonaliteden ayrışması olduğunu göstermektedir. Çözüm, sadece hacimsel anlamda bir üretim artışı değil, mekânsal eşitlik kapsamında nitelikli ve bütüncül planlamaya geçmekte yatmaktadır.
Çin’deki Gayrimenkul Krizinin Temel Dinamikleri: Talep Yetersizliği ve Yapısal Güvensizlik
Çin’de son yıllarda derinleşen konut krizi, literatüre genellikle aşırı arz tartışmalarıyla ilişkilendirilmiş olsa da, temel dayanak noktasının talep yetersizliği olduğu Çin hükümeti tarafından önlem paketlerinde alınan kararlar ile net bir şekilde ortaya çıkmıştır. Ülkede benimsenen büyüme modelinin merkezinde inşaat sektörü yer almıştır.
Konut piyasasının finansallaşması paralelinde uygulanan, yerel yönetimlerin mali kaynak yaratma aracı olarak arsa satışları, özel sektörün yüksek borçlulukla geniş ölçekli projelere yönelimi, hane halklarının servet biriktirme aracı olarak gayrimenkul tercihleri bu durumun bir göstergesidir.
Ne var ki 2020 sonrası üç yapısal unsur talebi büyük ölçüde sekteye uğratmıştır. Demografik daralma ve düşük doğurganlık oranları, sabit gelirli grupların gelirlerinde meydana gelen durağanlaşma ve geleceğe yönelik ekonomik beklentilerin trendinde meydana gelen bozulmalar.
Bu unsurlar konutun finansal varlık olarak taşıyıcı işlevini zayıflatmıştır; arzı yüksek, talebi artarak çoğalan bir daralma eğilimine yöneltmiştir. Bu bağlamda çok sayıda konut projesi yarım kalmış, büyük ölçekli sektör firmaları iflas sürecine girmiş ve konut piyasasının finans sektörü üzerindeki baskısı artmıştır.
Çin’deki kriz, sadece arz fazlalığı ile açıklanamayacak ölçüde bir talep davranışı dönüşümünü işaret etmektedir. Krizin mekânsal boyutu, talep daralmasından kaynaklı hayalet konut stokundan daha büyük bir dinamiğe evrilmektedir ki bu ekonomik güvensizlik, demografik dönüşüm ve mekânsal planlamanın uyumsuzluğudur.
Konut Arzı ve Mekânsal Adaletsizlik: Türkiye’de Yapısal Paradoks
Konut piyasası bağlamında Türkiye’de tam tersi bir durum ortaya çıkmaktadır. Arz yetersizliği ve konut enflasyonu, özellikle büyük şehirlerde barınma maliyetlerini çarpıcı bir seviyeye taşımıştır. Fakat Türkiye’deki sorun sahası, niceliksel arz eksikliğinden ziyade, arzın mekânsal dağılımının sosyo-ekonomik ihtiyaçlara cevap verememesidir. Bu sorun, mekânsal eşitsizlik kavramı ekseninde analiz edildiğinde daha berrak hale gelmektedir.
Mekânsal eşitsizlik, farklı gelir gruplarının kentsel alanlar içerisinde konumlanışının sosyal, ekonomik ve kamu hizmetlerine erişimi üzerinden farklılık göstermesini tanımlamaktadır. Nitekim arzın yetersiz görülmesinin altında yatan temel prensip; var olan konutların mekânsal eşitlik kavramını tam anlamıyla karşılamıyor olmasından dolayı düşük ve orta gelir gruplarının barınma ihtiyacının giderilmemesi olarak görülmektedir.
Bu durumun son yıllarda daha fazla görülmesinin temel nedenini, sosyal konut üretmek amacıyla kurulmuş olan TOKİ’nin üretim modelinde meydana gelen sapmalar neticesinde mekânsal eşitsizliğin derinleşmesi olarak saptayabiliriz. TOKİ projelerine bakıldığında, çoğunlukla kent merkezine uzak, istihdam alanlarıyla uyuşmazlık içinde, ulaşım maliyetlerini artıran bir konumda ve sınırlı sosyal donatı alanlarıyla hayata geçirilmektedir. Bu durum, Türkiye’de konut arzının sadece sayısal bir tatmin aracı olmaktan ziyade mekânsal nitelik yaratıcı politika aracına dönüştüğünü göstermektedir.
Mekânsal Eşitsizliğin Konut Politikalarına Etkisi: Türkiye Açısından Yapısal Çerçeve
Mekânsal eşitsizlik, konut politikalarının etkinliğini doğrudan etkileyen bir değişkendir. Konut erişilebilirliği yalnızca birim maliyetinin düşük olması demek değildir, kişilerin iş, sağlık, eğitim ve sosyal hizmetlere erişimi ile değerlendirilmektedir. Bu bağlamda TOKİ’nin üretim pratiği, arz artışı sayısal olarak sağlansa da, mekânsal açıdan dezavantajlı bölgelerde yoğunlaşması üç temel sorun ortaya çıkarmaktadır.
- Ulaşılabilirlik sorunu: Düşük fiyatlı konutların, yaşam alanlarına uzaklığından ortaya çıkan ulaşım temelli sorunların yaratmış olduğu barınma maliyetlerindeki artışlar.
- Mekânsal ayrışma: Düşük gelir gruplarının belli bölgelerde yoğunlaşması eğitim, sağlık, güvenlik ve altyapı hizmetlerinde yeni eşitsizliklerin ortaya çıkması.
- Bölgesel değer yaratmayan yerleşimler: İnşa edilen konutların bulunduğu bölgelerde uzun vadeli değer artışı yaratma kapasitesi zayıftır. Bu durum konutların servet birikimi aracı olmasının önünde engel oluşturmaktadır.
Bu sonuçlar doğrultusunda Türkiye’de konut politikalarının temel probleminin arz miktarından bağımsız arzın mekânsal rasyonaliteye dayanmaması olduğu ortaya çıkmaktadır. Dolayısıyla sorun, konut üretim hacminden çok, kentlerin sosyo-ekonomik yapısını gözeten bütüncül bir planlamanın eksikliğine dayanmaktadır.
Karşılaştırmalı Analiz: Çin ve Türkiye Örneklerinde Ortak Mekânsal Riskler
Türkiye’deki arz uyumsuzluğu ile Çin’deki talep daralması ilk bakışta zıt eğilimler gibi görünse de, sorunların temelinde paralel bir kırılganlık bulunmaktadır: mekânsal planlamanın toplumsal dinamiklere yeterince cevap olamaması. Çin’de talep daralması, yüksek arz ve ekonominin geleceğine ilişkin güvensizlikle uyumsuz biçimde üretilen mekânsal bir bağlam yaratmıştır. Türkiye’de ise arz yetersizliği söylemine karşın, mevcut üretimin mekânsal dağılımı barınma ihtiyacının tüm fonksiyonlarına cevap vermemektedir.
Her iki örnek de mevcut konut politikalarının piyasa unsurlarına yüksek bağımlılığı, mekânın toplumsal ilişkiler içerisinde düzenleyici etkisini aşağı çekmektedir. Bu durum hem ekonomik hem de toplumsal kırılganlık ortamı yaratmaktadır. Kentsel nüfus içerisinde sınıfsal ayrılıkların ortaya çıkması, eşitsizlik kavramının daha belirgin hale dönüşmesi, konutların ilkel barınma güdüsünün ötesine geçememesi, tek tip insan modelinin ortaya çıkması gibi yeni sorunların temelini oluşturmaktadır.
Sonuç: Niceliksek Arzdan Niteliksel Arza Geçiş Gerekliliği
Mekânsal eşitsizlik kavramı temelinde incelenen konut sorunlarının Türkiye açısından çözümü için gerekli temel prensip arzı artırmaktan ziyade, arzın mekânsal adalet ilkesi çerçevesinde yeniden kurgulanmasıyla mümkün olacaktır. Çin’in şu günlerde yaşamış olduğu büyük ölçekli talep daralmasına dayandırılan konut krizi, Türkiye için uyarıcı nitelik taşımaktadır. Konutun finansallaşması veya üretim hacmi tek başına sorunun çözümü olmadığını bizlere sunmaktadır.
Bu bağlamda, kamuya ait merkezi bölgelerde sosyal konut üretimi, ulaşım entegrasyonunu şiar edinen bir planlama, kamu arsalarının spekülatif değer artışının engellenmesi ve TOKİ’nin üretim modelinin sosyal amaçlara hizmet eden, mekânsal bütünleşmeyi gözeten bir model haline dönüştürülmesi zorunluluk haline gelmiştir.
Bu sorunlar giderilmeden aynı doğrultuda konut arzının arttırılması uzun vadede sürdürülebilir bir sonuç yaratmaktan ziyade hayalet konutlar ortaya çıkaracağı gibi toplumsal sorunları da beraberinde getirecektir.
*: Öğr. Gör, Kırıkkale Üniversitesi, Fatma Şenses Sosyal Bilimler MYO